Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. 

5 rzeczy od prawnika, które pośrednik musi wiedzieć.

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. 

5 rzeczy od prawnika, które pośrednik musi wiedzieć.

Jeśli jesteś pośrednikiem w obrocie nieruchomościami to na pewno zauważyłeś\aś, że nie jest na tym rynku łatwo, jeśli chodzi o przepisy prawne. Praktyka rynku i zwyczaje idą w jedną stronę, a przepisy i orzecznictwo sądów w drugą. Jest tak dlatego, że pośrednictwo niby jest uregulowane w przepisach (w ustawie o gospodarce nieruchomościami), ale po deregulacji praktycznie nic w tych przepisach już nie zostało.

Pracując na co dzień z pośrednikami, pisząc dla nich umowy, ucząc jak pracować z klientem, żeby zabezpieczyć swoje interesy i reprezentując ich w sądzie, zidentyfikowaliśmy najważniejsze aspekty umowy pośrednictwa, które warto znać, żeby rozumieć, jak działa dokument, który stanowi podstawę Twojej pracy.

Na start znajdziesz sekcję FAQ, gdzie poruszyliśmy podstawowe kwestie z tego artykułu.

Spis treści

Często zadawane pytania - FAQ

W jakiej formie trzeba zawrzeć umowę pośrednictwa?

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami musi być zawarta w formie pisemnej (lub elektroniczne) pod rygorem nieważności. Jest to rygor, który wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pamiętaj o tym, bo jeśli nie spełnisz tego wymogu – umowa będzie nieważna (czyli tak jakby jej nie było).

Czy można przedłużyć umowę pośrednictwa mailem?

Z uwagi na to, że polskie przepisy wymagają dla umowy pośrednictwa formy pisemnej lub elektronicznej – nie możesz jej aneksować mailem lub smsem.

Wszystkie zmiany umowy (żeby były skuteczne) – muszą być dokonywane w formie pisemnej bo inaczej będą nieważne.

Co to jest forma elektroniczna?

Najpierw warto powiedzieć, co to NIE jest forma elektroniczna: 

  1. nie jest to SMS;
  2. nie jest to E-MAIL;
  3. nie jest to profil zaufany.

Forma elektroniczna wymaga zastosowania podpisu kwalifikowanego. Te 3 formy, które zostały wyżej to forma dokumentowa (czyli mniej rygorystyczna niż pisemna i elektroniczna).

Czy pośrednik może obciążyć klienta karami umownymi?

Możesz, ale pamiętaj, że sądy generalnie oczekują, że jak umowa przewiduje kary w razie złamania umowy przez klienta to powinny też być przewidziane kary jeśli pośrednik nie wykona właściwie umowy.

Pamiętaj też, że kara umowna nie może być zastrzeżona na wypadek braku zapłaty (bo od tego są odsetki).

Czy klient pośrednika może sam sprzedać nieruchomość?

Tak. Umowa pośrednictwa nie może tego klientowi zabronić. Warto na taką sytuację przewidzieć określoną procedurę w umowie, która pozwoli zabezpieczyć interesy obu stron.

Jeśli zamiast samemu kombinować, wolisz zlecić napisanie wzoru umowy pośrednictwa ekspertom prawa gospodarczego – skontaktuj się z nami za pomocą formularza i umów na 15 minutową, darmową konsultację. W trakcie rozmowy ustalimy, jak możemy Ci pomóc, a jeśli zdecydujesz się na współpracę – doradzimy Ci we wszystkich aspektach umowy i napiszemy wzór, który pozwoli ci sprawnie działać.

FORMA PISEMNA POD RYGOREM NIEWAŻNOŚCI – ZAWARCIE I ZMIANA UMOWY

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Oznacza to, że jeśli tej formy nie zachowasz (np. umowę zawrzesz mailem, ustalisz warunki smsem) – umowy nie ma (bo jest nieważna). Mówiąc krótko – istnieje ryzyko, że nie dostaniesz wynagrodzenia (jeśli Twój klient nie będzie chciał zapłacić to prawie na pewno nie dostaniesz wynagrodzenia).

Co ważne – wymóg formy pisemnej pod rygorem nieważności wynika z ustawy więc  strony nie mogą się umówić, żeby go nie przestrzegać!

Czemu o tym piszemy? Skoro umowa ma być na piśmie pod rygorem nieważności to również wszystkie jej warunki muszą być w tej formie. Jeśli więc umówisz się na wynagrodzenie w wysokości 3% prowizji od ceny sprzedaży, ale potem smsem ustalisz z klientem 3.5% – to taka zmiana umowy nie będzie dokonana z zachowaniem wymaganej formy!

Jeśli umowa musi być w formie pisemnej pod rygorem nieważności i wynika to z ustawy – to zmiana warunków umowy także musi być dokonana z zachowaniem tego wymogu !!!

Krótko: umowę musisz zawrzeć w formie pisemnej (lub elektronicznej) bo inaczej będzie nieważna. To samo tyczy się zmian warunków umowy – one też muszą być tak uwzględnione, bo inaczej będą nieważne.

UWAGA: ustawa mówi, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami musi być zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej. Forma elektroniczna to nie sms, ani e-mail (to jest forma dokumentowa). Do zachowania formy elektronicznej trzeba podpisać dokument podpisem kwalifikowanym!

TERMIN ZWIĄZANIA UMOWĄ

W naszej pracy z pośrednikami zauważyliśmy, że często ma miejsce następująca sytuacja: pośrednik zawiera umowę z klientem na określony czas (np. 1 rok). Czas mija, pośrednik pracuje, udaje mu się w końcu znaleźć kupca na nieruchomość klienta i chce finalizować transakcję, ale okazuje się, że minął rok i jeden miesiąc. Czyli jest już po terminie związania umową.

Często pośrednicy uznają, że jak dostaną mailowe potwierdzenie od klienta, że są dogadani i mają działać to są bezpieczni. Mają w końcu potwierdzenie warunków i chęci dalszej współpracy. Jak mawiał klasyk – nic bardziej mylnego.

Z uwagi na formę pisemną pod rygorem nieważności – o której pisaliśmy w punkcie 1 – takie ustalenia mają znaczenie głównie towarzyskie ;-). To znaczy, że klient może czuć się zobowiązany do zapłaty prowizji pośrednika bo mu/jej obiecał – ale w razie ewentualnego sporu, szanse na wygraną w sądzie są raczej nikłe.

Krótko: uważaj na termin, na który zawarłeś/aś umowę pośrednictwa z klientem. Jeśli zbliża się koniec terminu – koniecznie zarzyj z klientem aneks – w formie pisemnej lub elektronicznej (co to jest forma elektroniczna patrz wyżej w punkcie 1).

WYNAGRODZENIE POŚREDNIKA – ZA CO SIĘ NALEŻY

Jeśli chodzi o wynagrodzenie pośredników w obrocie nieruchomościami to praktyka rynkowa mocno rozjeżdża się z tym jaki był zamysł ustawodawcy i z tym, jak sądy postrzegają tę sprawę (mówiąc wprost – sądy często uznają je za, delikatnie mówiąc, wygórowane).

Wynika to w dużej mierze dlatego, że przyjęło się, że pośrednicy otrzymują wynagrodzenie prowizyjne – z reguły od sukcesu. Przy czym sukcesem tutaj jest sprzedaż nieruchomości. Dużo rzadziej zdarza się, żeby było to wynagrodzenie po prostu za działanie na rzecz klienta i doradzanie mu co do zakupu.

Mamy dwa rodzaje umów:

  1. Rezultatu – wynagrodzenie należy się wtedy za osiągnięcie określonego wyniku (tego rezultatu);
  2. Starannego działania – wynagrodzenie należy się wtedy za samo działanie w określony sposób.

Czy wiesz jednak, że możesz w umowie ustalić wynagrodzenie trochę inaczej niż w ten sposób, że otrzymujesz wynagrodzenie tylko wtedy, kiedy dojdzie do sprzedaży?

Możesz w umowie inaczej określić rezultat!

Przykład: wynagrodzenie należne jest za skojarzenie stron. Jeśli więc znajdziesz kupującego, który spełnia określone warunki to już masz prawo do wynagrodzenia. W praktyce takie rozwiązanie wygląda w ten sposób, że prowizja i tak jest płatna po transakcji, natomiast będzie należna także wtedy jeśli sprzedający się rozmyśli. To znaczy – znajdujesz kupca, jest wypłacalny, a sprzedający nagle zmienia zdanie. Przy tradycyjnie określonych warunkach wynagrodzenia – nie ma prowizji. Jeśli jednak określisz je tak jak tutaj piszemy – praca pośrednika została już wykonana i prowizja będzie należna. Co ważne – nie będzie się należała jeśli kupujący się wycofa (chyba, że masz taką umowę z kupującym właśnie).

Krótko: możesz zmodyfikować warunki wypłaty wynagrodzenia w ten sposób, że prowizja będzie należna także wtedy kiedy wykonasz swoją pracę, a sprzedający się rozmyśli!

KARY UMOWNE

Krótka piłka z naszej strony – większość kar umownych z umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, które widzieliśmy jest nieważna. Oczywiście – mają one sens, w tym znaczeniu, że klienci często nie wiedzą, że są one nieważne więc jakoś ich dyscyplinują, natomiast szanse na ich wyegzekwowanie w sądzie są mizerne.

Dlaczego?

Bo sądy uznają, że nie może być tak, że klient jest obciążany licznymi karami umownymi za złamanie warunków umowy, a pośrednik – żadną. Jeśli chcesz, żeby klient musiał zapłacić karę umowną w razie złamania umowy – musisz się liczyć z tym, że ciebie też powinny jakieś kary obciążać. Ma to zapewnić równowagę stron. Na ile jest to słuszne podejście – to już inna sprawa.

Pamiętaj też, że nie można zastrzec kary umownej za brak zapłaty lub spóźnioną zapłatę. Od tego są odsetki!

Jeśli nie czujesz się pewnie z kwestiami prawnymi i chcesz, żeby profesjonalista ogarnął je za ciebie – odezwij się do nas. Pomożemy Ci z Twoimi umowami i zabezpieczymy Twoje interesy na wypadek sporu.

SAMODZIELNA SPRZEDAŻ

Mamy niestety złą wiadomość, jeśli chodzi o zawarty w umowie zakaz samodzielnej sprzedaży przez klienta jego nieruchomości. Sądy uznają, że takie ograniczenie zbyt daleko wpływa w prawo własności (to znaczy zbyt mocno je ogranicza).

Nie możesz więc w umowie wpisać, że klient nie ma prawa samodzielnie sprzedać swojej nieruchomości, bo jak to zrobi to musi Ci zapłacić prowizję.

Nie oznacza to jednak, że w ogóle nie możesz zabezpieczyć swoich interesów. Jeśli mądrze określisz w umowie warunki zwrotu kosztów – możesz liczyć przynajmniej na rekompensatę za czas i środki poświęcone na realizację zlecenia. Jest to dosyć delikatny temat, który wymaga indywidualnego podejścia, ale warto tak skonstruować swoją pracę (i warunki umowy), żeby móc dochodzić przynajmniej części zapłaty.

Podsumowanie

Powyższe 5 problemów to oczywiście tylko mała część zagadnień związanych z umową pośrednictwa. Są to jednak kwestie, które przewijają się często w naszej pracy więc uznaliśmy, że warto je poruszyć.

Pamiętaj, że umowa pośrednictwa to podstawa Twojej pracy jako pośrednika nieruchomości więc prawidłowe jej skonstruowanie to absolutny must have.

Pamiętaj też, że nawet najlepsza umowa będzie do niczego, jeśli będzie się rozjeżdżać z tym jak działasz. Bardzo ważne jest, żeby umowa (jej warunki) odpowiadała temu jak rzeczywiście przebiegają prace nad zleceniem bo w innym wypadku – jej postanowienia (nawet najlepsze), będą nic nie warte.

Jak przebiega współpraca z kancelarią i ile kosztuje sporządzenie umowy?

Przebieg współpracy:

  1. Bezpłatna konsultacja telefoniczna (15 minut)
    Pierwszy krok to bezpłatna konsultacja telefoniczna, podczas której w ciągu 15 minut poznajemy Twoją sytuację.
  2. Decyzja o nawiązaniu współpracy
    Po wstępnej konsultacji podejmujesz decyzję o nawiązaniu współpracy lub rezygnacji z dalszych działań.
  3. Rozmowa online lub spotkanie w kancelarii
    Organizujemy spotkanie na Teams lub w naszej kancelarii, podczas którego szczegółowo analizujemy Twoje potrzeby biznesowe.
  4. Przygotowanie kompletu umów
    Na podstawie zebranych informacji przygotowujemy dla Ciebie komplet umów.
  5. Uwagi od klienta
    Po otrzymaniu umowy masz możliwość zgłoszenia ewentualnych uwag, które wprowadzamy do ostatecznej wersji dokumentu.

 

 Rodzaje przygotowywanych umów:

  • umowa pośrednictwa w sprzedaży (na wyłączność i otwarta),
  • umowa pośrednictwa w zakupie,
  • umowa pośrednictwa najmu.

 

Koszt sporządzenia kompletu umów wynosi 2 850,00 zł netto.